Варненският апелативен съд потвърди решение на Окръжен съд – Варна в частта, с която е бил отхвърлен иск от наемател на имот за заплащане на неустойка, след като договорът за наем за него е бил прекратен от наемодателя поради използването му не по предназначение.
През 2011 г. държавата, чрез областния управител, е предоставила парцел частна държавна собственост за безвъзмездно управление на Технически университет – Варна. През май 2017 г. след проведен търг с тайно наддаване университетът сключил договор за наем с търговско дружество за срок от 10 години при месечна наемна цена 400 лв. Страните изрично посочили, че имотът трябва да се ползва само по предназначение – като паркинг.
Месец след сключването на договора наемателят поискал разрешение от наемодателя да постави временна конструкция за автомивка. Молбата получила резолюция от длъжностно лице от университета, че това трябва да стане съгласно договора. Документът предвиждал преустройства да се извършват само с нотариално заверено съгласие на наемодателя. Такова нямало, но проектът бил реализиран. В края на 2021 г. областният управител разпоредил на ТУ – Варна да прекрати договора, да възстанови имота в първоначалния му вид и да го върне на държавата. През 2022 г. университетът прекратил договора.
Търговското дружество подало иск пред Варненския окръжен съд с претенция университетът да му заплати сумата от 26 413.20 лв. – уговорена в договора неустойка – сбор от месечните наеми до датата на изтичането му. Окръжният съд е отхвърлил иска. Дружеството обжалва решението пред настоящата инстанция.
В решението си Апелативният съд отбелязва, че за да се дължи неустойка, трябва да са налице изискуемите от закона предпоставки – тя да е била договорена от страните, кредиторът да е изправна страна и да е налице виновно неизпълнение на задължение от страна на длъжника.
В договора страните са се уговорили, че ако наемодателят самоволно изземе имота, той дължи неустойка в размер на наемните възнаграждения за периода до крайния срок на договора за наем. В случая наемателят, който търси неустойка е бил неизправен, тъй като с изграждането на автомивката е нарушил едно от основаните си задължения – да използва имота по предназначение. Липсва втората законова предпоставка – наемодателят да не е изпълнил свое задължение. Относно третото изискване, съдът реши, че университетът не е иззел самоволно имота. Причина за прекратяване на договора е прекратяване на действието на договора от 2011 г., с който имотът е бил предоставен от държавата за безвъзмездно управление.
Съдът прие още, че уговорката за неустойка противоречи на добрите нрави. „Добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение“, се обяснява в решението. Съдебният състав смята, че предвидената неустойка възлага по неравностоен начин отговорността за евентуално неизпълнение на задължението на наемодателя да осигурява безпрепятствено ползването на имота за срок от 10 години. При сключване на договора и двете страни са знаели за правото на държавата като собственик да лиши университета от държането на имота във всеки един момент. Въззивната инстанция стигна до извода, че неустойката противоречи на добрите нрави и затова клаузата, която я урежда, е нищожна.
Решението на Апелативен съд – Варна подлежи на обжалване пред ВКС.
